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Comunicado ao Mercado - EZTEC anuncia Prévia dos Resultados Operacionais do 4T17


EZTEC atinge R$ 863 milhões de venda líquida em 2017
Crescimento de 1.041% em relação à de 2016

São Paulo, 17 de janeiro de 2018 - A EZTEC S.A. (BOVESPA: EZTC3; Bloomberg; EZTC3:BZ), anuncia a prévia dos resultados operacionais do quarto trimestre de 2017 (4T17). Os resultados aqui apresentados são gerenciais e estão sujeitos à revisão da auditoria externa. Os resultados do 4T17 têm divulgação programada para 15 de março de 2018, após o fechamento do mercado.

Lançamentos

No quarto trimestre a EZTEC realizou o terceiro e o quarto lançamentos do ano, adicionando R$ 151,0 milhões ao VGV lançado em 2017. Eles são: [i] Verace Brooklin, empreendimento residencial de alto padrão, localizado no Brooklin, Zona Sul de São Paulo, com 48 unidades e VGV de R$ 82,3 milhões; e [ii] Clima São Francisco, empreendimento residencial de médio-alto padrão, localizado na Vila São Francisco, Zona Oeste de São Paulo, com 106 unidades e VGV de R$ 68,7 milhões.

Anteriormente no ano, a EZTEC também lançara outros dois projetos residenciais, o Legittimo Vila Romana e o In Design Liberdade. Como tem sido o caso dos lançamentos da EZTEC desde 2015, estes quatro projetos se enquadram no seguinte perfil de lançamentos: [i] empreendimentos direcionados para os segmentos de média-alta e alta renda, uma vez que esses mostram maior resiliência em período cuja renda e crédito imobiliário estão reduzidos; [ii] empreendimentos bem localizados dentro da Cidade de São Paulo, e [iii] empreendimentos de menor quantidade de unidades, de tal maneira que o risco associado aos lançamentos seja diluído.

Considerando somente estes quatro empreendimentos, o VGV de lançamento acumulado de 2017 atinge R$ 268,3 milhões. Não obstante, deve-se contemplar também o impacto de R$ 74,5 milhões correspondente às aquisições de participação em projetos dos quais a EZTEC já fazia parte - incrementos de 13,75% no empreendimento Jardins do Brasil e de 15% no Ares da Praça -, além do reconhecimento da venda da Torre B do EZ Towers, por R$ 650,4 milhões, ambos reportados no 3T17. No agregado final, portanto, a Companhia lançou um VGV de R$ 993,2 milhões no ano de 2017.

Vendas e Distratos

Sob o ponto de vista operacional, ao fim de 2017, já está nitidamente revertida a tendência negativa que vigorara desde 2014, com vendas brutas em atrofia e distratos em escalada; a EZTEC conclui o ano com venda líquida de R$ 863.4 milhões, incluindo a Torre B do EZ Towers, 1.041% superior à de 2016. Considerando apenas vendas de apartamentos e salas comerciais, a venda líquida atingiu R$ 212,6 milhões, mesmo assim, 182% superior à do ano anterior. Mesmo atendo-se ao trimestre mais recente, com R$ 99.0 milhões de venda líquida do 4T17, também observa-se tendência positiva, já que esta foi 52% superior à do trimestre anterior - além de a melhor da Companhia nos últimos dez trimestres.

Analisando esse resultado líquido através de seus componentes, alguns pontos ganham evidência. Primeiramente, sob o prisma da venda bruta em 2017, que no ano atingiu R$ 1.264,2 milhões (ou R$ 613,8 milhões excluindo o EZ Towers) e, no trimestre, R$ 185,5 milhões: [i] o evento mais relevante do ano inequivocamente fora a venda da Torre B do EZ Towers, o maior projeto da histórica da Companhia e ícone da região da Chácara Santo Antônio. Para além dela, [ii] o foco do ano recaiu sobre a monetização do estoque pronto, que representou 66% das vendas brutas do ano. Atualmente, a Companhia ainda convive com o legado que herda da safra recorde de lançamentos de 2013 e 2014 - como é o caso dos empreendimentos Jardins do Brasil, EZ Mark e Cidade Maia -, que se encontram performados e, devido à crise, com parte em estoque. Devido a sua posição histórica de caixa líquido, [iii] a EZTEC pôde aplicar descontos em seus produtos de maneira pontual e ponderada, de forma a realizar vendas sem impacto significativo em margens. Em um contexto em que o acesso ao crédito segue aquém do ideal e, novamente, tomando proveito de sua confortável posição de caixa, [iv] a EZTEC recorreu ao financiamento direto aos seus clientes em mais do que a metade das vendas de estoque pronto - com taxas a partir de 10%+IGP-DI e com prazo de até 20 anos na tabela SAC.

Atentando às vendas dos quatro lançamentos efetuados no ano, [v] a performance de vendas tem se mostrado amplamente satisfatória, como vê-se pelo fato que, ponderando por seus respectivos VGVs, eles atualmente encontram-se 51,2% vendidos (sendo que dois dos quais foram lançamentos do 4T17 e que ainda terão liquidez no curto prazo), conferindo confiança ao cumprimento do guidance de lançamentos para 2018, que, a depender das circunstâncias do país, alcançará entre R$ 500 milhões e R$ 1 bilhão em VGV (conforme Fato Relevante divulgado pela Companhia em 06 de dezembro, 2017). Referindo-se especificamente às vendas do quarto trimestre, é válido mencionar que [vi] os esforços de vendas foram canalizados para os lançamentos, que representaram 39% das vendas brutas no período, ou R$ 72,2 milhões. Embora o foco tenha ocasionado uma leve retração nas vendas de estoque pronto, há sinergias nos esforços de vendas dos diferentes produtos: como é o caso do Massimo Vila Mascote, que, devido à proximidade geográfica em relação aos plantões de lançamento, bem como à central de vendas inaugurada na Av. Santo Amaro, teve 91 de suas 162 unidades vendidas ao longo do ano. Por fim, vale notar que, [vii] a despeito do largo incremento em vendas líquidas no período, o volume de vendas brutas em 2017 seguiu em linha com o de 2016. Este dado sinaliza que, mesmo no auge da turbulência do setor, a dificuldade primordial não era a de vender, mas, sim, a de resistir aos distratos.

Para os parâmetros históricos da Companhia, o volume distratado em 2017 foi excessivamente elevado, em R$ 404,1 milhões no ano, dos quais R$ 86,5 milhões incidiram no quarto trimestre (queda de 13% em relação ao 3T17). Isso é atribuível, novamente, à safra recorde de lançamentos de 2013-2014, fragilizada perante à crise. O impacto acabou por se concentrar em 2016 e 2017, já que os distratos tendem a eclodir no momento da entrega do empreendimento (geralmente três anos após o seu lançamento), ainda se fazendo sentir nos seis meses subsequentes, aproximadamente - período em que o cliente, com os documentos da unidade em mãos, busca formas de financiamento para o restante do seu saldo devedor, por vezes em vão. Diante dessa correlação umbilical entre entregas e distratos pode-se compreender o peso dos cancelamentos em 2017, já que no ano foi entregue o correspondente a R$ 1.421 milhões de VGV. Pode-se também pensar em um ano de 2018 vastamente melhor insulado de cancelamentos, já que essa base de entregas retrai para apenas R$ 233 milhões no ano que se inicia.

A despeito do distrato em 2017 ainda ter pressionado agudamente a receita do ano, este valor distratado já é 27% menor do que o do ano anterior - mesmo que 2016 tenha partido de uma base ainda menor de entregas. A retração na incidência relativa do distrato (distrato sobre entregas) pode ser percebida, de maneira mais precisa através do seguinte cálculo: considerando que, a grosso modo, o empreendimento está sujeito ao distrato no momento da sua entrega e pelos seis meses subsequentes, deve-se dividir o VGV distratado de um dado trimestre pela soma do VGV entregue (e vendido) do mesmo trimestre e dos dois trimestres anteriores. Com esse raciocínio, vê-se a incidência relativa do distrato retraindo consistentemente ao longo do próprio ano de 2017: 26% no 1T17, 22% no 2T17, 18% no 3T17 e, finalmente, 15% no 4T17. Parte dessa redução pode ser atribuída à taxa de juros no repasse, mais atrativa, oferecido por bancos privados neste período - redução essa que veio a tempo de ser aplicada na entrega das terceira e quarta fases do empreendimento Cidade maia (mega-projeto de R$ 1 bilhão de VGV) -, bem como parte atribuída a disponibilidade do financiamento próprio da EZTEC.

Entregas

No quarto trimestre de 2017, a EZTEC realizou a entrega de três projetos: a fase Reserva do empreendimento Cidade Maia, o Le Premier Flat Campos do Jordão e o Prime House Parque Bussocaba. Estes consistem, respectivamente, de 224, 108 e 568 unidades (com VGV de lançamento de R$ 183,5 milhões, R$ 119,4 milhões e R$ 184,4 milhões, sendo este último 65% parte EZTEC). Em uma média ponderada por seus VGVs (parte EZTEC), esses empreendimentos se encontram 59% vendidos.

Considerando as entregas do ano como um todo, foi entregue o correspondente ao VGV de R$ 1.421 milhões (parte EZTEC), ou 3.029 unidades. Dentre elas, R$ 948 milhões de VGV, ou 1.969 unidades, são provenientes unicamente do mega-empreendimento Cidade Maia, em Guarulhos, cuja entrega foi faseada em cinco etapas (duas no 1T17, duas no 2T17 e a derradeira no 4T17). Para além das entregas em Guarulhos no primeiro semestre e das já citadas entregas do último trimestre do ano, também há as pulverizadas entregas do 3T17 nas zonas leste e norte de São Paulo. Elas são as duas fases do projeto San Felipe, com VGV de R$ 136 milhões, ou 152 unidades; o Magnífico Mooca, com VGV de R$ 96 milhões (50% EZTEC) e 162 unidades; e, por fim, o Legítimo Santana, com VGV de R$ 50 milhões, ou 70 unidades. Já para o ano de 2018, está prevista a entrega de somente três empreendimentos, totalizando um VGV de R$ 233 milhões - um volume 86% inferior ao de 2017, reflexo da retração aguda dos lançamentos efetuados entre 2015 e 2016.

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